原标题：小区地下车位：这是个大问题
2016年7月12日，三亚首例地下车库权属案开庭审理，三亚市同心家园五期的3位业主将代建单位三亚城投置业有限公司告上法庭，要求法院确认3位业主对同心家园五期地下车位享有共有权，判决被告立即停止出售、出租地下车位的违法行为。据了解，三亚市城郊人民法院将择日判决。 据悉，此案引起了社会各界的广泛关注。那么，小区地下车库产权到底归谁？业主还是开发商？这是众多小区业主最为关切的。 地下车库属于公摊面积？ 记者在住建部官方网站进行了查询，在一则《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知中，记者看到，商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。而公用建筑面积由以下两部分组成： 1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 通知中规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 规划内车库所有权归谁？ 海口市住建局房产管理处相关负责人介绍，规划内的地下车库以及规划用于停车的架空层都属于专有部位，不在公摊的范围内。《物权法》第74条中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该规定实质已经承认开发商对规划内车库车位的原始所有权。 开发商只要能提供车库的工程规划许可手续，验收合格后就能进行车库的初始确权登记。现在已明确小区规划内车库车位的产权是归属开发商所有的，但由于车库车位具有一定的附属属性，其是为满足小区居民停车需要而建设的，因此开发商行使所有权时必须受到一定程度的限制。 《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”但该负责人强调，虽然产权归开发商，但如果其违反当初的设计规划，改变房屋的使用功能，就属于违法行为，可向区城管局反映。 规划外车位属于谁？ 该负责人介绍，现实中，开发商未取得工程规划许可审批手续建设的车库车位可称之规划外的车库车位，对于规划外的车位，《物权法》第74条作出了明确规定：“占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 人防停车位能卖吗？ 该负责人介绍，人防停车位位于地下，目前几乎每个新建小区都有人防停车位。 依据《人民防空法》的相关规定：新建十层以上（含十层）或基础埋置深度达三米以上 （含三米）的九层以下民用建筑，应当修建与地面建筑底层相等面积的防空地下室。地下人防车位的原则是“谁投资，谁受益”。 这种停车位开发商和业主均无产权，经人防管理部门同意后开发商可经营使用，也就是说这种车位不能买卖、过户，只能出租使用权，且根据《合同法》规定，租赁期限不得超过20年。 哪些车位能办产权证？ 什么样的车位可办理产权证？该负责人介绍，如果要办理车位的产权证，首先必须是专有部位，不在小区业主的公摊范围之内。 如果是地上车库，必须是有墙分离的独立车库，且层高达2.2米以上；如果是地下（非人防工程）车位、利用架空层等作车位的，必须有明确界址点（车位之间的分割点），且层高2.2米以上，经过规划批准为车位用途的，才能取得产权证。
http://hi.people.com.cn/n2/2016/0720/c231190-28700793.html
(责编：吴占桂、蒋成柳)
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发表于 2017-5-7 13:49
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发表于 2017-5-7 13:53
